{"id":22911,"date":"2015-04-11T21:43:04","date_gmt":"2015-04-11T21:43:04","guid":{"rendered":"http:\/\/glorinhacohen.com.br\/?p=22911"},"modified":"2015-04-11T21:43:04","modified_gmt":"2015-04-11T21:43:04","slug":"desapropriacao-o-progresso-urbano-na-contramao-dos-direitos%e2%80%8f","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/glorinhacohen.com.br\/?p=22911","title":{"rendered":"DESAPROPRIA\u00c7\u00c3O – O PROGRESSO URBANO NA CONTRAM\u00c3O DOS DIREITOS\u200f"},"content":{"rendered":"

Com mais de 70 mil desapropria\u00e7\u00f5es em andamento, propriet\u00e1rios e comerciantes se veem desamparados por uma lei de 1941<\/em><\/strong><\/p>\n

Quando o assunto \u00e9 desapropria\u00e7\u00e3o, sempre pensamos no dono do im\u00f3vel desapropriado que, exigindo seus direitos, aciona um escrit\u00f3rio especializado e luta por receber o valor que julga correto pela retirada do seu patrim\u00f4nio.<\/p>\n

Mas e se estivermos falando de um im\u00f3vel que esta locado para um com\u00e9rcio?<\/p>\n

Imaginemos o seguinte cen\u00e1rio: O comerciante tem suas instala\u00e7\u00f5es, no mesmo ponto, h\u00e1 mais de 10 anos. Presta servi\u00e7os de grande relev\u00e2ncia a comunidade local, tanto na \u00e1rea esportiva como na \u00e1rea de recupera\u00e7\u00e3o f\u00edsica. Uma academia de porte que atende a indiv\u00edduos de 05 a 80 anos de idade, com acompanhamento especial para os idosos. Possui mais de 1.300,00 alunos, empregando 62 pessoas na presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, valendo dizer que os respectivos familiares dependem desta renda mensal para auxili\u00e1-los a subsistir.<\/p>\n

Em determinado momento, o propriet\u00e1rio, que \u00e9 o locador, comunica ao locat\u00e1rio que o im\u00f3vel dever\u00e1 ser desocupado, pois est\u00e1 sendo desapropriado.<\/p>\n

Nesta hora, in\u00fameros questionamentos surgem: Mas e o meu contrato de loca\u00e7\u00e3o que reza que eu ainda tenho \u201cx\u201d tempo antes do t\u00e9rmino ou direito a renova\u00e7\u00e3o do contrato?<\/p>\n

Eis a\u00ed a primeira, aos olhos da popula\u00e7\u00e3o, injusti\u00e7a: quando ocorre uma desapropria\u00e7\u00e3o e existe \u201cFundo de Comercio\u201d, que \u00e9 o caso citado acima, o contrato de loca\u00e7\u00e3o se \u201cresolve\u201d, ou seja, ele deixa de ter efeito, perdendo o seu valor.<\/p>\n

J\u00e1 aos olhos da lei e com base no Decreto 3.365\/41 que disp\u00f5e sobre a desapropria\u00e7\u00e3o por utilidade p\u00fablica sequer existe disposi\u00e7\u00e3o sobre o Fundo de Com\u00e9rcio, que se traduz em constru\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia, isto \u00e9, de decis\u00f5es dos Tribunais que reconhecem o direito a este tipo de indeniza\u00e7\u00e3o. O pr\u00f3prio propriet\u00e1rio do im\u00f3vel s\u00f3 pode discutir o pre\u00e7o na desapropria\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 como \u201crecus\u00e1-la\u201d, o Poder P\u00fablico poder\u00e1 ingressar no bem assim que depositar a oferta ou a quantia estipulada pelo juiz atrav\u00e9s de um perito independente da concord\u00e2ncia ou n\u00e3o do expropriado e do locat\u00e1rio.<\/p>\n

Dando continuidade ao relato do desespero de um comerciante que v\u00ea o im\u00f3vel que alugou sendo desapropriado, vale ressaltar que, em alguns casos, esse locat\u00e1rio s\u00f3 fica sabendo que o im\u00f3vel foi desapropriado quando nada mais pode ser feito, j\u00e1 houve todo um investimento no neg\u00f3cio que precisa de tempo para retornar.<\/p>\n

Em todo caso, o comerciante tamb\u00e9m tem direito a ser ressarcido assim como o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel desapropriado o \u00e9. Mas que fique claro, se a lei j\u00e1 n\u00e3o beneficia o propriet\u00e1rio, muito menos o locat\u00e1rio.<\/p>\n

Para que o locat\u00e1rio tenha direito inconteste a entrar com um processo para receber o Fundo de Comercio, a primeira provid\u00eancia a ser tomada \u00e9: Estar com o contrato de loca\u00e7\u00e3o vigente e por escrito, ou seja, se o prazo j\u00e1 terminou e n\u00e3o foi feita nova renova\u00e7\u00e3o por escrito o seu direito ao Fundo de Com\u00e9rcio com certeza ser\u00e1 contestado e poder\u00e1 ser perdido.<\/p>\n

Complementando a lista de provid\u00eancias do locat\u00e1rio que sai em busca do direito a receber o Fundo de Comercio, ele precisa se manter em dia com os alugu\u00e9is e estar com a contabilidade em ordem.<\/p>\n

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S\u00e3o famosos os casos de Fundo de Com\u00e9rcio em S\u00e3o Paulo, um deles, \u00e9 o do Hotel Ib\u00e9ria que resistiu anos e ficou isolado, na regi\u00e3o da Cracol\u00e2ndia, enquanto buscava tratamento igual ao do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel na justi\u00e7a.<\/p>\n

Na \u00e9poca, o locat\u00e1rio possu\u00eda dois im\u00f3veis alugados e mais dois de sua propriedade, todos localizados na mesma quadra pr\u00f3ximos \u00e0 esta\u00e7\u00e3o da Luz. Esta desapropria\u00e7\u00e3o aconteceu a pedido da Prefeitura de S\u00e3o Paulo e, para um dos casos de Fundo de Comercio, o locat\u00e1rio conseguiu receber antes de sair do im\u00f3vel.<\/p>\n

Outro caso de relev\u00e2ncia \u00e9 do Caf\u00e9 Raiz, n\u00e3o s\u00f3 um caf\u00e9 \u201cgourmet\u201d por assim dizer mas um restaurante com ambiente requintado e pratos sofisticados, no bairro nobre de Perdizes, pr\u00f3ximo a PUC\/SP, com clientela abonada e fiel. A fam\u00edlia de Beatriz Cintra, propriet\u00e1ria do neg\u00f3cio, \u00e9 antiga na regi\u00e3o e anteriormente seus familiares exploraram o ramo de padaria no bem. Em 2009, ap\u00f3s ter investido mais de 3 milh\u00f5es de reais nas novas instala\u00e7\u00f5es e equipamentos iniciou o novo neg\u00f3cio que est\u00e1 sendo agora desapropriado pelo Metro (obras da linha 6). Beatriz entrou com o processo pelo Fundo de Com\u00e9rcio e conseguiu adiar a imiss\u00e3o na posse at\u00e9 que avaliadas estas instala\u00e7\u00f5es e equipamentos mas vive uma situa\u00e7\u00e3o de absoluta incerteza e inseguran\u00e7a eis que j\u00e1 se iniciaram as obras do entorno e assim n\u00e3o h\u00e1 como prever at\u00e9 quando resistir\u00e1 no local.<\/p>\n

$\"Fabio\"$ <\/a><\/p>\n

Mas fica a pergunta, como agir nos casos de desapropria\u00e7\u00e3o em que existe Fundo de Com\u00e9rcio explorado pelo locat\u00e1rio? O Dr. Fabio Lousada Gouv\u00eaa, do escrit\u00f3rio Gouv\u00eaa Advogados, ressalta que o principal \u00e9 contar com assessoria jur\u00eddica especializada e agir rapidamente j\u00e1 que o assunto requer uma consultoria direcionada e o locat\u00e1rio precisa entrar com uma a\u00e7\u00e3o a parte contra o Poder P\u00fablico.<\/p>\n

O valor que \u00e9 atribu\u00eddo ao im\u00f3vel pelo perito na desapropria\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorre da mesma forma quando o assunto \u00e9 Fundo de Comercio, no caso de desapropria\u00e7\u00e3o \u00e9 nomeado engenheiro ou at\u00e9 mesmo arquiteto, no caso de Fundo de Com\u00e9rcio quem atua \u00e9 um perito cont\u00e1bil. Ali\u00e1s, a forma de calcular o valor a ser indenizado em se tratando de desapropria\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel e Fundo de Com\u00e9rcio, \u00e9 o que gera mais diverg\u00eancia entre \u00f3rg\u00e3os expropriantes e expropriado, pois existem varias metodologias de c\u00e1lculo, todavia, o importante \u00e9 que se chegue ao valor de mercado tanto do im\u00f3vel quanto do neg\u00f3cio ali instalado.<\/p>\n

Um caso recente \u00e9 o do Rodoanel Norte. Mais de 4.000 im\u00f3veis ser\u00e3o desapropriados, incluindo 2.000 fam\u00edlias que moram em \u00e1reas ocupadas nas \u00faltimas d\u00e9cadas na periferia da zona norte, como o Jardim Peri, Jardim Paran\u00e1, Jardim Corisoc e Parada de Taipas. Entre estes im\u00f3veis v\u00e1rios s\u00e3o comerciais.<\/p>\n

Mais uma vez, o Dr. Fabio adverte da necessidade de se procurar assist\u00eancia jur\u00eddica especializada, pois a desapropria\u00e7\u00e3o tem procedimento pr\u00f3prio que se diferencia do processo comum, a pessoa pode ter que sair do im\u00f3vel antes de ser citada, eis que j\u00e1 depositada ou complementada a oferta, ou seja, o processo \u201canda\u201d independente da cita\u00e7\u00e3o e interven\u00e7\u00e3o do expropriado e do locat\u00e1rio. O ideal \u00e9 que assim que souber da desapropria\u00e7\u00e3o o interessado j\u00e1 busque orienta\u00e7\u00e3o especifica a fim de n\u00e3o ser surpreendido futuramente.<\/p>\n

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