A BOLHA IMOBILIARIA CHINESA – POR ALEXANDRE NIGRI
Em relatório de pesquisa divulgado pelo Deutsche Bank, chegou-se a uma conclusão bastante preocupante: o destino da economia global pode estar nas mãos da bolha imobiliária chinesa.
Muitas são as atuais inquietudes no cenário econômico mundial. Nos EUA vemos o retorno de uma política de expansionismo fiscal, desregulamentação no setor de crédito e de segmentos importantes como imobiliário que foi, como sabemos, a origem da última grande crise. Na Europa, um sistema bancário frágil e descapitalizado, exposto às dívidas soberanas dos países que compões o bloco. Este por sua vez, combalido pela falta de políticas melhor construídas em torno do euro,promove altas taxas de desemprego em alguns países, prolonga a recessão em outros e cristaliza uma claudicante recuperação econômica no velho continente como um todo.
Deveria ser ainda parte deste cenário de preocupações precedentes de quaisquer outras a mixórdia geopolítica e econômica que atores e protagonistas como Coréia do Norte, Rússia e Oriente Médio provocam, não fosse um fato tão eminentemente devastador quanto a real possibilidade da eclosão de umas das mais sérias crises econômicas mundiais que se avizinha.
Trata-se da possibilidade eminente do estouro de uma enorme bolha imobiliária que vem se formando na China nos últimos anos.
Em relatório de pesquisa divulgado pelo Deutsche Bank, chegou-se a uma conclusão bastante preocupante: o destino da economia global pode estar nas mãos da bolha imobiliária chinesa. Como um lembrete, a bolha chinesa pode ser deflatora de uma reação em cadeia que analistas não saberiam dizer de qual dimensão seria, mas que poderia afetar ativos da ordem de aproximadamente US$ 30 trilhões em depósitos bancários e que contaminaria ainda outros mercados como de ações, bitcoin, commodities, e ativos imobiliários.
De acordo com o National Bureau of Statistics da China, o crescimento médio dos preços das propriedades mensal em dezembro de 2016 diminuiu em 70 cidades mapeadas, no entanto, é sobre uma base anual, ponderada de população, onde se obteve a primeira confirmação de que a bolha imobiliária chinesa finalmente tem chance de estourar com base a preços aferidos em propriedades destas 70 cidades que se apreciaram em 12,7% ao ano, sendo que a taxa de crescimento anual foi de 12,9%. Esta foi a primeira moderação no crescimento de preços de habitação ano após ano, mas com 19 meses de aceleração contínua.
Mas como teria o China chegado a este ponto? São muitas as respostas, dentre as quais de um lado o efeito do rápido enriquecimento da população chinesa que obteve valorização de U$ 24 trilhões nos imóveis em estudo de 37 cidades pesquisadas, quase o dobro da renda disponível total de U$ 12.9 trilhões e que retroalimentou a inflação imobiliária. De outro lado, o governo com políticas monetárias desproporcionais de subsídios, baixas taxas de juros e expansionismo fiscal, ademais, forte resistência em reformar o sistema tributário como o predial do setor da construção que representou 33% e 15% do crescimento da receita tributária dos governos locais entre 2010 e 2015. O setor também contribuiu com 43% da receita tributária do governo local em 2015, muito superior se comparado ao da indústria de 11%. Por último, além dos impostos, os governos locais também dependem fortemente da venda de terras para financiar projetos de infraestrutura.
Com relação à oferta e demanda do setor imobiliário residencial, de acordo com os dados da Academia Chinesa de Ciências Sociais (CASS), de novembro de 2015 apontam a existência de 441 milhões de metros quadrados de área bruta de piso de casas novas concluídas, mas ainda não vendidas a partir de novembro de 2015. Outro ponto significativo dos dados diz respeito aos projetos aprovados, mas não em vendas ou construídos que se estima serem 3,6 bilhões de metros quadrados a partir de 2015 que resultaram em uma sobre oferta. De acordo com um relatório da CASS. As vendas anuais têm ao redor de um bilhão de metros quadrados nos últimos três anos, de acordo com dados oficiais da NBS, sugerindo que tal estoque poderia tomar cerca de até quatro anos para ser vendido.
Ressalta-se que historicamente o arcabouço político econômico do gigante asiático é formado pela ideologia comunista maoísta de economia fechada e que desde 1969 vem implementando uma profunda reforma de reconciliação com o Ocidente principalmente após a morte de Mao Tsé-tung em 1976, e que principalmente por iniciativas de Deng Xiaoping a abertura econômica vem acontecendo ao permitir investimentos estrangeiros e incentivos ao capital privado. Não obstante, ainda assim, sem alcançar os paradigmas de uma economia de livre concorrência, que se autorregula pela mão invisível do mercado conforme a teoria de Adam Smith e como se presume o conceito do Laissez-Faire. Notadamente, nestes últimos 40 anos, quatro são os principais pilares ainda ausentes na economia chinesa: 1) democracia 2)direito a propriedade privada 3) instituições independentes (transparência) e 4)direitos humanos.
O resultado desta política governamental de “chinese wall”, jargão usado quando na falta de transparência nas últimas décadas e no caso para com o mercado interno, é também causa e consequência da formulação da cultura econômica do consumidor. Para a maioria da população chinesa, as regulares inconsistências e escândalos que reverberaram dos mercados de capitais locais, e a falta de instrumentos confiáveis de poupança e renda fixa tornou o mercado imobiliário uma forma segura de investimento, seja por demanda primaria (para residir) ou secundária (para investir); diretamente, ou através do sistema de cotas/condomínio,friends & families que se unem para comprar imóveis. Desta maneira, a economia da China possui hoje, uma forte demanda secundaria por imóveis. Assim, sabe-se de da existência de estoques de edifícios residenciais desocupados, escritórios, shoppings e até cidades inteiras construídas e não ocupadas em locais que simplesmente não aconteceram e que hoje se somam ao estoque da maior bolha imobiliária da última década. Grandes desafios à frente para os mercados.
Alexandre Nigri é formado em economia e administração de empresas com especialização em real estate. É CEO do Grupo Maxinvest.
anigri@maxinvest.com.br – www.maxinvest.com.br
